SİTE VE APARTMAN YÖNETİMLERİ/YÖNETİCİLERİ PARA CEZASI UYGULAYABİLİR Mİ?

                Konunun ayrıntılarına girmeden önce “para cezası”nın tanımını yapmakta yarar var. Para cezası hukuk düzeni içinde konulan kurallara aykırı eylemlerde bulunanlara, kamu düzeninin sağlanması ve bu tür hukuka aykırı davranışların önlenmesi amacıyla kanunla yetkilendirilmiş adli ve idari makamlarca uygulanan bir ekonomik yaptırımdır.

            Hukuk sistemimizde iki tür para cezası vardır. Adli para cezası, idari para cezası. Adli para cezası için yetkili organ mahkemelerdir. Hukuka aykırı eylem (suç) nedeniyle kişiler hakkında adli para cezasına sadece yetkili ve görevli mahkemelerce karar verilebilir. İdari para cezaları ise kanunla yetkilendirilmiş idari kurumlar (örneğin; valilikler, belediyeler, kaymakamlıklar, emniyet müdürlükleri vs) ve bu kurumların görevlileri tarafından uygulanabilir.

            Belirtelim ki bir “ceza” uygulaması varsa bu cezanın mutlaka kanuni bir dayanağı olması gereklidir. Hukukun temel (evrensel) ilkelerinden biri “Kanunsuz Suç ve Ceza Olmaz” başka bir anlatımla “Suçta ve Cezada Kanunilik” ilkesidir. Bu kural kişilere güvence sağlayan ve keyfiliği önleyen çok önemli bir kuraldır. Öyle ki kanunilik ilkesi uluslararası sözleşmelerde, T.C. Anayasası’nın 38. maddesinde ve Türk Ceza Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenmiş, güvence altına alınmıştır.

            Yeri gelmişken yönetim planı, yönetim, yönetici, toplu yapılar, toplu yapılarda yönetim konularını da kısaca açıklamakta yarar var

            Yönetim planı : Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. [1]

            Yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması aşamasında o andaki tüm maliklerce imzalanarak tapu müdürlüğüne verilmesi zorunlu belgelerdendir. [2]

            Yönetim : Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca; ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır.

            Yönetici : Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. K.M.K. madde 34

            Toplu yapılar : Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.[3]

            Toplu yapılarda yönetim : Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok  kat  malikleri  kurulunca  yönetilir. [4]

            Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.  Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. [5]

            Bu kısa açıklamadan sonra site ve apartman yönetimlerinin veya yöneticilerinin bağımsız bölüm malikleri ya da sakinler hakkında para cezası uygulama yetkilerinin bulunup bulunmadığı, para cezası kararlarının hukuken geçerli olup olmadığı konusuna değinelim.

            Öncelikle belirtelim ki Kat Mülkiyeti Kanunu’nda veya başka bir kanunda yönetim kuruluna/yöneticiye para cezası uygulama yetkisi veren bir düzenleme yoktur. Az yukarıda belirtildiği üzere “kanunilik” ilkesi gereği kanunda düzenlenmemiş, yetki verilmemiş bir ceza uygulanamaz; aksi hal hukuka aykırılık oluşturur. Peki yönetim planında hüküm varsa, yani belli eylemlerde bulunanlara yönetim kurulu veya yönetici tarafından para cezası uygulanacağı belirtilmiş ise ne olacak? Yönetim planı kanunlara aykırı olamayacağı için geçersiz olacaktır. Burada kanunda düzenlenmemiş bir yetki kullanımı söz konusu olduğu gibi açıkça kanuna “kanunilik ilkesi”ne aykırılık ortaya çıkmaktadır.

            Yönetim planında bu tür hükümler olabilir. Ancak burada “ceza” olarak tanımlanan yaptırımlar adli ya da idari para cezası olarak kabul edilemez. Bu yöndeki yaptırım hükümleri bir ceza koşulu veya sözleşmeye dayalı yaptırım niteliği taşırlar. 

            Aslında yönetim planında yer alan bu tür yaptırımlar birer para cezası değil ise de başka yönden bir kanuna aykırılık yoksa ceza koşulu olarak geçerlidir. Ne var ki bu cezai yaptırımlar sadece yönetim planını imzalamış olan maliklerine uygulanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28/4. maddesine göre yönetim planı ve değişiklikleri sadece imzalayan malikleri ve onların haleflerini bağlar. O halde yönetim planında yer alan cezai yaptırımlar sonradan malik olanları bağlamayacağı gibi kiracıları da bağlamaz.

            Örneğin; yönetim planında ortak alanlarda sigara içilmesinin yasak olduğu ve bu yasağa uymayanlara para cezası uygulanacağı yönünde bir hüküm var ise bu hüküm yönetim planında imzası bulunan malikler yönünden bağlayıcıdır. Onlara bu ceza koşulu uygulanabilir. Ancak yönetim planında imzası olmayan, sonradan daire satın almış kişiler ile kiracılar hakkında bu ceza hükmü uygulanamaz.

            Bu konuda hakkında para cezası uygulanan bir kat malikinin açtığı menfi tespit davası mahkemece haklı bulunarak kabul edilmiş; Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu da Yargıtay’ca reddedilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bu kararı konuya ışık tutacak emsal nitelikli bir karardır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.05.2022 tarihli, Esas: 2022/4871, Karar: 2022/9631 sayılı kararı

Davacı ... Site Yönetimi arasındaki menfi tespit istemli davada İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/973 E. - 2021/379 K. sayılı ilamı ile davanın kabulüne miktar itibariyle kesin olarak verilen kararın yürürlükteki hukuka aykırı olduğu savıyla Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün 18/03/2022 gün, 39152028 - 153.01 - 1756 - 2021 - E.681/10579 sayılı yazısıyla kanun yararına temyiz edilerek bozulması istenilmiş olmakla, dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı kat malikinin, davalı site yönetiminin aleyhine başlattığı icra takibi dolayısı ile açılan menfi tespit istemli davasında, davalı yönetimin yetki ve görevi dışında kendisine yöneltilen ceza bedellerinden sorumlu olmadığının tespiti ile ilgili takibin iptaline karar verilmesini istediği, İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce 08/04/2021 tarihinde davanın kabulüne miktar itibariyle kesin olarak karar verdiği, davalı tarafın ise kesin olan hükme karşı kanun yararına temyiz isteminde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü 18/03/2022 tarihli yazısı ile; mahkemece, site yönetim planında bir yapmama borcu olarak kapı önüne ayakkabı koymama borcunun ceza koşuluna bağlanabileceği dikkate alınıp, davacının gerçekleştirdiği iddia olunan eylemleri üzerinde durularak mezkur eylemlerin ceza koşulu ödenmesini gerektirip gerektirmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunduğundan kanun yararına bozulması talep edilmiş ise de;

Davanın yasal dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18 inci maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu Yasa'da kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Anılan Yasanın 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Tüm bu yasal düzenlemeler bir arada değerlendirildiğinde ana taşınmaza ait yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmeler açısından sonradan malik olanları bağlayamayacağı açıktır. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçları sayılmakta olup, aksi takdirde ne yapılması gerektiği de aynı Kanun'un 33. maddesinde belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar yerel mahkemece verilen kabul kararını haklı kılmakta olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere koşulları oluşmayan Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü'nün kanun yararına bozma talebinin REDDİNE, 30/05/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.

            Sonuç olarak site ve apartman yönetimleri/yöneticileri hukuki anlamda “para cezası” uygulayamazlar. Böyle bir yetkinin yasal dayanağı yoktur.

            Ancak yönetim planında belli eylem ve davranışlara parasal yaptırım (ceza koşulu) uygulanacağına ilişkin bir düzenleme var ise yönetici veya site yönetimi sınırlı olarak bu ceza koşulunu uygulayabilir. Buradaki sınır yönetim planında imzası bulunanlarla ilgilidir. Yani bu yaptırım ancak yönetim planını imzalamış olan bağımsız bölüm malikleri hakkında uygulanabilir. Yönetim planında imzası bulunmayan (örneğin sonradan bağımsız bölüm satın almış kişiler) ile kiracılar hakkında uygulanamaz.

            İçinde yüzlerce bağımsız bölüm bulunan çok katlı yapılar, büyük iş merkezleri, AVM’ler, toplu yapı ve site yaşamı yaygınlaştıkça bu tür sorunlar, uyuşmazlıklar da artmaktadır. Yönetim planında imzası bulunmadığı halde böyle bir yaptırımla karşılaşanlar yargı yoluna başvurmaları halinde olumlu sonuç alacaklardır.  

 

                                                                                                       Av. Nihat MEYDAN